יתרונות התמ"א דילוג להיתר בניה ישירות לעומת הריסה ובניה.
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38),
אוסף של תקנות תפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה.
- התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואושרה ב 14.4.05.
- תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה לתוספת יחידות דיור והרחבת דיור במבני מגורים, תוספת שטחי בנייה למבנים שאינם מיועדים למגורים בהליך ישיר של היתר, בין השאר כדי לעודד את החיזוק תמ"א 38 חלה על מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני 1.1.80, למעט מבנים שהתקן הישראלי לרעידות אדמה פטר.
- מבנים בהיתר שנבנו לאחר מועד זה – חלות עליהם הוראות החיזוק בלבד, ללא תוספת של זכויות בנייה.
- עידוד תוספות זכויות נעשה באחת משלוש אפשרויות: תוספת אגף, תוספת קומה או מילוי קומת עמודים מפולשת, סך כל שטח התוספת עבור הוספת יחידות דיור יהיה כשטח קומה במהנה.
- עמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, נכנס לתוקף בשנת 1975.
מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות תקן. - נקבעו בתקנות התכנון והבניה והחובה לבנות לפי תקן 413 3. עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית בשנים האחרונות.
- תמריץ הכלכלי שמעניקה תוכנית המתאר לא תמיד מספיקה כדי לממן את התמריץ העיקרי לבעלי הבתים בשווי זכויות בניה המוענק לבניין ומועבר ליזם.
- אזורים בהם ערך הקרקע גבוה יצרה תמ"א 38 גל של יוזמות, כך שבעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לחיזוק מבנים במסגרת תוכנית המתאר.
- בתמ"א קיימים קשיים ביניהם קושי במתן ביטחונות לבנק כתנאי למימון פרויקט. מאחר שמדובר בזכויות בנייה ולא בזכויות על הקרקע עצמה, הליכי רישוי דרישות ועוד קשיים.
- מאחר שמדובר בזכויות בנייה ולא בזכויות על הקרקע עצמה, מתקשים היזמים לתת ביטחונות אחרים לשעבוד לצורך מימון העבודות.
- נמצא פתרון לבעיה זו ואשר מיושם בחלק מהמקרים, אשר קובע יצירת יחידת רישום .8 שלאחריו תיווצר תת-חלקה חדשה, אשר יכולה לשמש כבטוחה לטובת הבנק בצו רישום הבית המשותף(הצמדה).
הזכאים למימוש התמ"א זכאים לתוספת זכויות בנייה :
- בניינים שנבנו לפני 1.1.80
- נבדק ע"י מהנדס והמליץ על ביצוע תמ"א שקבע שאינם בנויים ע"פ תקן 413.
- התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.
- המבנה אינו מיועד להריסה ע"פ תוכנית או צו סופי.
- הזכויות לא סותרות הוראות תוכניות "פינוי בינוי".
- לא סותרות הוראות תוכנית מתאר ארצית.
- לא סותרות הוראות למגבלות גובה בגין בטיחות טיסה.
- לא סותרות הוראות ותנאים לשימור.
- הצגת פתרון חנייה לשביעות רצון מהנדס הועדה.
- לוועדה ולמהנדס העיר שמורה זכות שלא להעניק זכויות משיקולים תכנוניים,אדריכליים,נופיים ומגבלות תשתיות.
תיקונים לתמ״א 38
עד כה הוכנסו בתמ"א 38 שלושה תיקונים, נכון לפברואר 2015 הורתה המועצה הארצית לתכנון ולבניה על עריכתו של תיקון מספר 4 לתמ"א.
תיקון מס 1 משנת 2007 עניינו בהוראות פרשנות מבהירה לכמה הוראות בתוכנית המקורית, ובעיקר בסוגיית היחס שבין תוכניות בניין עיר מפורטות לבין תמ"א 38ץ
תיקון מס 2 של התוכנית משנת 2010 עיקרו בהוספת האפשרות ליהנות מתוספת זכויות הבניה על פי התמ"א גם במסגרת פרויקט של הריסה ובניה מחדש של הבניין ("פינוי בינוי").
תיקון מס' 3 לתמ"א ממאי 2013, הרחיב את סל הזכויות מכוח תמ"א 38 (2.5 קומות במקום קומה אחת שהייתה בתוכנית במקום קומה אחת לעד 2.5 קומות בהתאם לטבלא ותנאים), וכן החיל את ההקלות בקווי בניין גם על פרויקטים של הריסה ובניה, מתי התמ"א אינה חלה כמצוין לעיל.
תיקון מס' 4 לתמ"א שהחלטה לגבי הכנתו ניתנה לאחרונה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה, נועד לעודד ולתגבר את השימוש בתמ"א גם על מבני ציבור ובאזורי פריפריה, וכן לצורך עידוד השיפור של אמצעי המיגון בבניינים שנבנו לאחר 1980 אך קודם ל-1992, שאז נקבעה חובת הקמת מרחבים מוגנים לדירות.
אפשרויות הבנייה במסגרת התמ"א
- לגבי מבני מגורים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א.
- הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:
א. חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.
ב. סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.
ג. הקמת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, או הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.
ד. הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.
ה. חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו – 9 מ"ר נטו)
ו. בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף בשטח קומה טיפוסית.
ז. כמו כן מאפשרת התמ"א להרוס את הבניין הקיים, אשר דורש חיזוק לפי התמ"א, ולהקימו מחדש לפי זכויות הבניה של התוכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח תמ"א 38.