1. שלב ראשון – התארגנות ובחירת אנשי מקצוע ויזם

א. התארגנות נכונה של הדיירים וחשיבותה שלב ההתארגנות קריטי וחשוב, בעיקר בגישור על פערי מידע בין היזם (שיש לו הרבה מידע מקצועי) לדיירים (שהם הבעלים של הקרקע). ליזם חשוב מאוד הסדר והארגון של התהליך ושל הדיירים, שייצרו אצלו תחושה בטוחה שלפרוייקט יש סיכוי טוב לצאת לפועל. בפרוייקט כזה היזם יהיה מוכן להתחייב ולהשקיע ביתר קלות. כאשר היזם רואה פרוייקט שאיננו מסודר מבחינת ההתארגנות של התושבים הוא ישקיע בשלב הראשון פחות משאבים, כי הוא ירגיש שיש יותר סיכון שהפרוייקט לבסוף לא יתבצע.
איך מייצרים סדר וארגון? אסיפת בעלי דירות שבהן תתקבל החלטה עקרונית ללכת על פרוייקט ותוקם נציגות. בהמשך יש לקבוע עקרונות מחייבים לאופן ניהול הפרוייקט, במנגנונים דמוקרטיים, שקיפות, הצעת חלופות שונות בטרם החלטה. ב. מינוי אנשי מקצוע בתהליך – בחירת עורך דין תפקיד עורך הדין בפרוייקט התחדשות עירונית איננו תפקיד טכני, אלא מהותי. עורך הדין מסייע בהתארגנות שלכם הדיירים (ארגון רשימת התפוצה, הקשר בין הדיירים ועוד), מוודא שהנציגות מאפשרת לכלל הדיירים לבחור את אנשי המקצוע ואת היזמים, מסייע בהגעה להסכמים בין הדיירים ליזם ובין הדיירים בינם לבין עצמם.
עוה"ד צריך לוודא שהתמורות המוצעות ע"י היזם רלוונטיות. אמנם עוה"ד יכול לעשות זאת גם לבד, אך מומלץ שיהיה לצידו גם אנשי מקצוע נוספים כגון שמאי, אדריכל, מפקח, יועץ ביטוח וכדו' (בהנחה שיש צורך באנשי המקצוע ושניתן לממן את שירותיהם).
עוה"ד מסייע בבחירת אנשי המקצוע הללו ג. מכרז יזמים/אנשי מקצוע • אוספים הצעות ממספר יזמים/אנשי מקצוע וצריך לבחור ביניהם, לאחר שמנקדים ובוחנים את ההצעות השונות. (בבחירת היזם מומלץ כמובן להוועץ גם באנשי המקצוע הרלוונטיים שכבר עומדים לרשותכם).
• מומלץ שתהליך הבחירה של היזמים ואנשי המקצוע תעשה בצורה דמוקרטית, בהובלת הנציגות ותוך קבלת ההחלטות משותפת של כלל הדיירים (אסיפת דיירים). חשוב לשמור בתהליך על הגינות ושקיפות של הנציגות.
• חשוב לשמור בתהליך על ארגון, יעילות ועמידה ביעדים עצמיים.
• גמישות ופשרנות מול מיצוי המו"מ – אמנם הדיירים רוצים למקסם רווחים, אבל צריך גם לשים לב מתי דוחקים ביזמים יותר מדי והמו"מ מוצה.

2. שלב שני – ניסוח ההסכם

עקרונות יסוד בהסכמי פינוי בינוי/תמ"א 38– למה לשים לב בהסכמים? א. הבטוחות – הדבר שיבטיח שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו בסוף הדרך: • ערבות על הדירה – נהוג שהערבות תהיה ערבות חוק מכר, בשווי הדירה כחדשה. זוהי הערבות הסטנדרטית. (השווי של הערבות נקבע ממש לפני הפינוי).
• ערבות דמי שכירות – מי שיוצא מהבית בתקופת הביניים צריך לקבל ערבות על דמי השכירות שהיזם מתחייב לשלם לו. צריך לבדוק מה גובה הערבות ביחס לדמי השכירות.
• ערבות מיסים – (הדיירים לא אמורים לשלם שקל בתהליך). מס שבח, אם הוא חל, מבחינה חוקית חל על הדיירים, אך מבחינה חוזית הוא חל על היזם. אם חלילה קורה משהו המס עלול להתגלגל על הדיירים. ערבות המיסים מבטיחה שלא יהיה מצב שבסוף הדרך המס ידרש מהדיירים.
• ערבות בדק – מבטיחה שלאחר הבניה, אם ימצאו בדירה החדשה ליקויים, התיקון יושת על היזם. יש לבדוק את העלות של ערבות הבדק ואת טווח הזמן שבה הערבות חלה (נהוג שערבות הבדק חלה לתקופה של שנה).
• ערבות רישום – ערבות לצורך רישום הבית המשותף בטאבו. לא הכרחית. ב. קביעת לוחות זמנים – יש רצון שהפרוייקט יתקדם בקצב המהיר ביותר מרגע החתימה לכן צריך לקבוע לוחות זמנים סבירים לכל שלב רלוונטי, עם סנקציות לצידן במידה והיזם לא עמד בלוח הזמנים. • לוח זמנים להשלמת החתמות אחוז הדיירים הנדרש, מרגע שראשון הדיירים חתם על ההסכם, שכן על הדיירים שחתמו חלות מגבלותת. במילים אחרות, חשוב לוודא שהחתמת הדיירים לא תעשה בזמן בלתי מוגבל, ולכן קובעים בחוזה תוך כמה זמן היזם צריך להגיע להחתמת 80% או 2/3 מהדיירים (בהתאם לסוג הפרוייקט).
(זה נכון גם ביחס ללוחות זמנים שמקציבים הדיירים לעצמם להגעה להסכמות בתוך הבניין).
• לוח זמנים לתכנון – 18 חודשים זה זמן סביר. כמובן שהדבר גם תלוי ומושפע מהתנגדויות, הליכים תכנוניים שמשתמשכים וכדו'.
• לוח זמנים לביצוע – פעמים רבות זהו לוח הזמנים האקוטי ביותר. במיוחד בתמ"א 38/1, שבו פעמים רבות נשארים לגור בבתים תוך כדי הבניה (או שמפסידים את דמי השכירות, עבור אנשים שמשכירים את דירתם).
[היום חוק המכר דן בסיטואציה שבו יזם מאחר בלו"ז, ומגן על הרוכש. הוא דן בדבר במקרה שבין יזם לרוכש דירה. צריך לוודא שהסעיף הרלוונטי בחוק המכר יחול גם במקרה שלכם של הפינוי-בינוי/תמ"א 38].
• לוח זמנים לבדק ותיקונים
• לוח זמנים לרישום – תוך כמה זמן ירשם הבית החדש כבית משותף. ג. התחייבות הבעלים – • בנק מלווה – פרוייקטים של פינוי בינוי לא יכולים לצאת לדרך בלי בנק מלווה. תפקידו של הבנק לספק את האשראי הרלוונטי לפרוייקט. לצורך מתן ליווי הבנק יוודא שהיזם שם את ההון העצמי הראשוני; יבקש שהיזם יעשה מכר דירות מוקדם (כלומר בדיקה שמאית שמאמתת את הנחות היסוד השמאיות של היזם) ועוד. הבנק שומר על האינטרסים שלו, ובכך גם שומר על האינטרסים שלכם.
בנק מלווה זה צורך של היזם, אך זו חייבת להיות דרישה גם של הדיירים. הבטוחות חייבות להנתן ע"י בנק מלווה. וגם צריך את הכסף בשביל שהפרוייקט יצא לפועל.
(בעבר בנקים לא היו מעוניינים ללוות פרוייקטים, בין היתר מכיוון שהיתה סוגיה של משכון, כלומר מה ממשכנים לטובת הפרוייקט. היום יש כבר פתרונות. למשל בתמ"א 38/1 ממשכנים איזושהי יחידה רישומית חדשה שמייצרים. עליה מבוצעות כל העסקאות. במקרה של תמ"א 38/2 או פינוי בינוי ממשכנים את הדירות עצמן).
תמ"א 38/1 – ליווי בנקאי לא הכרחי בתמ"א 38/1, אבל עדיף. כיצד מפצים על העדר ליווי בנקאי? יצירת מנגנון דומה, כגון 'חשבון ליווי', הגבלה על קצב מכירת הדירות שבודק שמלבד הערבות הבנקאית מכר הדירות יהיה מתוזמן, כלומר שהיזם לא ימכור את כל הדירות החדשות מייד בהתחלה.
• משכנתאות – דייר שיש לו משכנתה על הדירה צריך להסיר אותה, במנגנון שבין הבנק המלווה ליזם. ההסדר בין הבנקים (הבנק המלווה של הפרוייקט לבנק שממנו נלקחה המשכנתה) לא אמור להשפיע בפועל על תשלום המשכנתה, כפי שהדייר היה רגיל לשלם עד כה.
לצורך הסרת המשכנתה לרוב הבנק 'שלכם' (ממנו לקחתם את המשכנתה) מבקש ערבות מידי היזם. הערבות הזו נגרעת מהערבויות שניתנות לדייר.
• חתימה על מסמכים – הדיירים ידרשו לחתום על הרבה מסמכים, שלא יחייבו אותם כספית.
• פינוי במועד – ההתחייבות החשובה היא פינוי הנכס במועד. ההסכם שביר מאוד כאשר דיירים לא מפנים את השטח במועד שנקבע מראש.

3. שלב שלישי – פינוי וביצוע (או רק ביצוע בתמ"א 38/1)

עקרונות יסוד בהסכמי פינוי בינוי/תמ"א 38– למה לשים לב בהסכמים? נקודות חשובות נוספות: 1. דיירים סרבנים – לאחר החלטת ועדת תכנון עקרונית, אם עדיין יש אחוז קטן של דיירים שמתנגדים לפרוייקט פונים למפקח על הבתים המשותפים. הוא אוכף את חוק הדייר הסרבן. בפועל, למעט מקרים מאוד קיצוניים של תנאים לא הוגנים (שבהם יבוטל ההסכם והפרוייקט), לא מבטלים פרוייקטים, אלא אוכפים ע"פ חוק הדייר הסרבן.
2. הסכמים מקדמיים – יש להזהר מאוד מחתימה על הסכמים מקדמיים מול יזמים, שמבקשים לתת להם 'ארכה' לבדיקה ולבירור אפשרות לפרוייקט פינוי בינוי/תמ"א. אין בעיה עקרונית עם ההסכמים המקדמיים, אבל חשוב לא לחתום על הסכמים כאלה בלי ליווי עו"ד, מכיוון שהסכמים כאלה אלולים לכלול סעיפים בעייתיים כגון הערות הזהרה וכדו'.
3. מאכערים – המחוקק יצא נגד המאכערים, ואישר חוק בנושא בחודשים האחרונים – מאכערים הם אנשים שאינם אנשי מקצוע שיבואו להציע לדיירים פרוייקטים תוך הצגת מצגי שווא, בשלב מקדמי מאוד. המאכערים מנסים לייצר התחייבויות של הדיירים כלפיהם. לצערינו המחוקק מגיב למצבים שכבר קרו בפועל. זוהי תופעה בעייתית.
4. שוכרים – מי שמשכיר את דירתו חייב לכלול בחוזה השכירות הוראה רלוונטית שתוך פרק זמן נתון השוכר יפנה את דירתו. צריך לעדכן גם את השוכרים בפרוייקט! פעמים רבות צריך גם את הסיוע שלהם לצורך הביצוע, ולכן גם הדברים הללו צריכים להיות כלולים בחוזה השכירות.
5. ליווי הדיירים ע"י עורך דין – הכרחי!
איך בוחרים עו"ד? כמו שיפוצניק. בודקים מה הנסיון שלו, שומעים מדיירים שכבר עבדו איתו, בודקים אם יש לו המלצות. לא לקבל המלצות מיזמים על עורכי הדין. תבחרו בעצמכם את עורך הדין שייצג אתכם. המלצות נוספות: • המלצה לא לקבוע סכום של דמי שכירות בחוזה מול היזם, אלא לקבוע את המנגנון שבו יקבעו דמי השכירות.
• אם אין לוחות זמנים ברורים בהסכם ויש התמשכות ודשדוש של הפרוייקט, ובהנחה שהדיירים לא מרוצים מהמצב, כדאי וניתן לקחת את היזם לבית משפט כדי לפתור את הבעיה.